不動産売却の基礎知識

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「不動産売却をするのが初めて」の方は、非常に多いことと思います。そのため、「何をどうすればよいのかわからない」ケースがほとんどでしょう。

そこでこちらでは、筑紫野・太宰府・大野城を中心に不動産売却をおこなう株式会社 エスポートが、不動産売却の基礎知識をご紹介します。

不動産会社の選び方

不動産売却を成功させるカギといえるのが、「不動産会社選び」です。不動産会社にはさまざまな特徴があり、それを見極めてどこに依頼するのかを決める必要があるからです。こちらでは、不動産会社を選ぶ際のポイントと、おすすめできない会社の特徴をご紹介します。

不動産会社を選ぶ際のポイント
Point 01
そのエリアに精通している
不動産のあるエリアに密着しており、その土地の特性を熟知する実績豊富な会社を選べば売却できる可能性が高まります。
Point 02
売却に強い
不動産会社には、売却・賃貸・戸建て販売など、それぞれ得意分野があります。売却したいのであれば、当然売却に強い会社に依頼することが大切です。
Point 03
仲介力が高い
豊富な広告手段を持ち、顧客とのネットワークが構築できている会社は、仲介できる可能性が高くなります。仲介力が高いところを選びましょう。
Point 04
悪い点もしっかり話してくれる
よいことばかりをアピールするのではなく悪い点やリスクなどもしっかり話してくれる会社なら、安心、安全な売却ができます。
Point 05
スタッフが親身になってくれる
専門的な話も丁寧に説明してくれ、親身になってよい方法を考えてくれるスタッフなら、安心して相談できるでしょう。
おすすめできない不動産会社の特徴
特徴 01
査定額に根拠がない
高い査定額を提示されると「よい評価をしてくれた」と感じますが、その根拠を示してくれない会社は信頼できません。中には契約をとるため、相場に合わない高い金額を出すケースもあるため注意が必要です。
特徴 02
物件情報が更新されない
広告やホームページ上の物件情報がよく更新されている会社は、販売力が高いと考えられます。情報がずっと変わらない場合は疑問を持つことが大切です。
特徴 03
誇大広告をしている
不動産情報は、業者間でシェアされるものです。「物件掲載件数トップ」など、根拠に乏しい誇大広告を派手に打ち出している会社は避けたほうがよいでしょう。
特徴 04
スタッフの対応が遅い
「折り返しの電話を頼んでもなかなかかかってこない」「質問への回答が遅い」など対応に疑問がある会社は、販売活動も熱心に取り組んでくれないことが想像できます。

不動産売却を成功させるポイント

不動産売却を成功させるためには、購入希望者の立場に立って販売活動を進めることが大切です。「なかなか売れない」「売れ残ってしまった」といった事態を避けるため、いくつかのポイントをご紹介します。

Point 1 相場に合った売り出し価格を設定する

不動産を購入しようとする方は、その地域の相場をよく調べているものです。そのため、相場から大きくかけ離れた価格で売り出すと敬遠されてしまう場合も少なくありません。希望価格にこだわりすぎず、相場をよく見て設定しましょう。

Point 2 リフォームを検討する

物件の状態によっては、先にリフォームをしてから売り出した方が成約につながりやすいケースもあります。費用をかけすぎず、「クロスだけ」「障子だけ」などを新しくすることでも印象をアップさせられます。

Point 3 物件のアピールポイントを整理する

その家に住んでいるからこそわかるよい点はあるものです。「学校・スーパーが近い」「交通の便がよい」「日当たり・風通しがよい」など、物件の魅力となるアピールポイントを整理しておくとよいでしょう。

Point 4 内覧時に好印象を持ってもらえるよう工夫する

内覧は、購入希望者に直接物件の魅力をアピールできる機会です。「家の顔となる玄関をきれいにしておく」「女性が気になる水回りを念入りに清掃する」「不要なものは片付ける」「ペットやタバコの臭いはできるだけなくしておく」などで、好印象を持ってもらえるようにしましょう。

不動産売却を成功させるポイント

「不動産売却、何から始めたらいいの?」とお悩みの方に向け、不動産売却の大きな流れをご紹介します。株式会社 エスポートでは、最初から最後まで売主様に親身に寄り添って不動産売却をお手伝いします。まずはお気軽にご相談ください。

STEP01

相場を調べる

初めに、売主様ご自身で市場の相場を調べます。インターネットやチラシ、レインズのサイトなどで、同じエリアにある類似物件の成約価格などを見てみることで、相場を把握できます。

※レインズ(REINS):国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム

STEP02

査定を依頼する

次に、複数の不動産会社に物件の査定を依頼します。複数の会社が出した査定額やその根拠、対応などを比較することで、実際に売却を任せる会社をどこにするか検討できます。

STEP03

媒介契約を締結する

仲介売却を依頼したい会社が絞れたら、媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますので、売主様の方針に合ったものを選びましょう。

STEP04

販売戦略を立てる

媒介契約を締結した不動産会社と、販売戦略を検討します。「いくらで売りたいか」「いつまでに売りたいか」「優先順位は何か」「広告媒体は何を使うか」などを決めていきますので、ご希望をしっかり伝えることが大切です。

STEP05

販売活動をおこなう

不動産会社が販売活動をスタートします。売主様は、希望者が現れた際に内覧対応が必要です。よい印象を持ってもらえるよう、しっかり清掃・片付けをしておきましょう。

STEP06

購入希望者と交渉する

購入希望者が現れたら、不動産会社が間に入って売買価格や引き渡し時期ほか、条件を交渉します。

STEP07

売買契約を締結する

売買条件が折り合ったら、不動産会社立ち会いのもと、売主様と買主様とで売買契約を締結します。重要事項説明や売買契約書の読み合わせ、署名・捺印をおこない、売主様から買主様へ手付金が支払われます。このとき、売主様は不動産会社に仲介手数料の半金を支払うのが一般的です。

STEP08

決済・お引き渡しをする

買主様から売主様へ残金が支払われ、決済が完了。同時に売主様から買主様へ所有権の移転登記申請をおこない、物件のお引き渡しをします。売主様はこれに向け、登記関係書類や実印、実測図ほか各種書類・手数料などの用意が必要です。

STEP09

確定申告をおこなう

不動産の売却によって利益「譲渡所得」が出た場合には、売却した翌年に確定申告が必要です。適用できる控除や特例があれば節税が可能ですので確認しましょう。

不動産売却時にかかる費用

不動産売却にはいくつかの費用がかかります。そのため、売却代金がすべて手元に残るわけではないことを理解しておきましょう。不動産売却時にかかるおもな費用には、以下のものが挙げられます。

仲介手数料

不動産会社に支払う手数料です。売却価格によって料金が変わり、以下の計算式で算出できます。

[売却代金×3%+6万円]×消費税=仲介手数料

※上限報酬です。

ローンの残債 売却する不動産にローンが残っている場合は、その支払いが必要です。
登記費用 ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記費用」や、司法書士に支払う手数料(報酬)が発生します。
譲渡税

売却による利益(譲渡所得)が出た場合には、所得税・住民税の支払いが必要です。譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

売却代金(譲渡収入)−[購入代金※減税償却要+
購入にかかった諸経費+売却にかかった諸経費]=譲渡所得

印紙代 売買契約書、領収書に貼付する印紙代です。
引越し費用 売却した物件から引越しをする場合は、その費用も必要です。

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